지금 서울 아파트 시장에서는 어떤 현상이 나타나고 있을까요?
9월 18일 공개된 한국부동산원 자료에서 가장 눈에 띄는 현상은 중소형 아파트의 상대적 강세입니다. 9월 둘째 주 서울 전용 40~60㎡ 아파트 가격은 전주보다 0.253%, 40㎡ 이하는 0.218% 상승한 반면 85~102㎡는 0.071%, 135㎡ 초과는 0.058% 하락했습니다. 최근 3개월 누적으로도 40~60㎡는 4.56% 상승해 대형 면적보다 상승폭이 컸습니다. 대출규제가 강화되면서 구매 가능한 총액을 낮추려는 실수요자가 중소형으로 몰린 영향으로 분석되고 있으며 일부 단지에서는 전용 59㎡ 거래가격이 84㎡보다 높게 형성되는 이례적인 사례까지 나타나고 있습니다.
서울과 경기 가운데 지금 어느 쪽을 먼저 비교해야 할까요?
서울 전체 아파트 실거래가격은 최근 1년간 14.56% 상승했고 7월에도 전월 대비 1.93% 올랐습니다. 반면 8월 서울 거래량 잠정치는 크게 감소해 가격 상승과 거래 위축이 동시에 나타나는 모습입니다. 서울에서 가격 부담이 크다면 Dongdaemun-gu처럼 도심 접근성이 좋으면서 강남권보다 가격 총액이 낮은 중소형 단지, 경기에서는 Gwangmyeong처럼 서울과 직접 맞닿아 있는 지역을 비교할 수 있습니다. 다만 최근 가격 상승이 상당 부분 진행된 만큼 단순히 지역 평균가격을 볼 것이 아니라 역세권 여부와 신축 대비 구축 가격차를 확인하는 것이 중요합니다.
경기에서는 왜 동탄을 다시 살펴볼 필요가 있을까요?
9월 17일 발표된 분석에서는 Dongtan의 하반기 아파트 가격 상승률이 경기지역에서 가장 높은 수준으로 나타났습니다. 삼성전자·SK하이닉스를 중심으로 한 경기 남부 반도체 산업벨트의 일자리 증가와 GTX-A 등 교통 인프라가 배경으로 지목됩니다. 다만 이미 가격이 빠르게 오른 만큼 동탄 전체를 하나의 투자대상으로 보는 것은 위험합니다. 동탄역 도보권과 비역세권의 가격차, 실제 강남 출퇴근시간, 주변 입주물량을 따로 봐야 합니다. 이와 함께 Suji-gu는 신분당선과 학군, 서울 접근성을 중시하는 실거주자가 비교할 수 있는 후보입니다.
지금 집을 산다면 무엇을 가장 조심해야 할까요?
현재 가장 큰 위험은 가격 상승과 금리 상승이 동시에 나타날 가능성입니다. 미국 10년물 국채금리가 9월 18일 장중 5%를 넘어섰고 주요 중앙은행들이 물가를 다시 경계하면서 글로벌 금리 상승 압력이 커졌습니다. 국내 주택담보대출 금리가 추가 상승하면 높은 가격을 대출로 따라간 매수자의 원리금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 따라서 현재는 특정 지역의 단기 상승률보다 서울에서는 중소형·역세권·도심 접근성, 경기에서는 서울 접근성·일자리·입주물량이라는 기준으로 비교하는 편이 합리적입니다. 특히 최근 급등한 동탄·분당 등은 실거주 가치와 현재 매수가격을 반드시 분리해서 판단할 필요가 있습니다.
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